В конце 2025 года рынок жилья Казахстана показал пиковую активность: покупатели спешили закрыть сделки до того, как с 1 января 2026 года вырастет на 16% НДС на новостройки. В 2026 году этот эффект закончился, и рынок жилья, особенно в Алматы, переживает трудные времена.
Digital Business поговорил с экспертом по рынку премиальной недвижимости Казахстана и управляющим директором Arbat Real Estate Виталием Шалаевым о том, почему официальная статистика расходится с реальностью, куда уходит спрос с первичного рынка на вторичный и какого прогноза по сделкам ждать во второй половине года.
«Сегодня главный показатель рынка — не только цена квадратного метра, но и наличие спроса»
— Как оцениваете итоги первого полугодия для недвижимости Алматы? Насколько реально просел рынок мегаполиса и какие факторы сейчас на него давят?
— За январь-июль 2026 года в Казахстане зарегистрировано около 225,4 тысяч сделок против 231,5 тысяч годом ранее — снижение примерно на 2,6%. Если смотреть только на страну в целом, падение выглядит небольшим. Но Алматы находится в значительно более сложной ситуации: снижение здесь заметно сильнее — около 6,8%.
Но средняя цифра за полугодовой период не показывает всей картины. В мае Алматы просел на 31,2% год к году. В июне произошел отскок, но я пока не считаю это разворотом рынка. Причина в том, что Алматы — самый дорогой рынок жилья в Казахстане. Здесь высокий порог входа для типового покупателя, и чтобы накопить необходимую сумму на квартиру, человеку требуется значительно больше времени.
Поэтому при снижении покупательной способности не обязательно случается мгновенное падение цены. Происходит другое: покупатель откладывает решение и ждет улучшения своей финансовой ситуации. Сегодня главный показатель рынка — не только цена квадратного метра, но и наличие спроса.
Я бы не говорил, что весь алматинский рынок упал на 30%. Но в отдельных сегментах и месяцах мы действительно видим снижение активности на 30% и более.
— Какой сегмент квартир в Алматы сейчас продается месяцами при формально стабильной цене, и что происходит с этой ценой, когда сделка все же случается?
— Я бы разделил рынок на сегменты. От 20 до 50 млн тенге — относительно наиболее живой сегмент, здесь остается широкий круг покупателей, рынок поддерживается ипотечными программами. От 100 до 200 млн тенге — уже значительно сложнее. Причем здесь возникает парадокс: квартира может иметь подходящую цену за квадратный метр, находиться в хорошей локации — и все равно продаваться месяцами.
Проблема уже не обязательно в завышенной цене. Проблема в количестве покупателей, у которых сегодня есть необходимый объем свободных денег. Поэтому цена предложения и реальная цена сделки сегодня могут сильно различаться.
На Krisha.kz собственник может снизить цену на 2-5%. Но если ему действительно необходимо продать, реальный дисконт может доходить до 10-15%. Поэтому старая модель «купил — подождал — продал дороже» сегодня работает значительно хуже.
«Часть спроса продолжает уходить с первичного рынка во вторичный»
— Отбасы банк в июле расширил ипотеку на вторичке: увеличил допустимый возраст панельных домов с 50 до 60 лет и начал принимать в залог частные дома из СИП-панелей. Насколько это сдвинуло спрос в Алматы на старый панельный фонд?
— Я бы пока не говорил, что изменение условий Отбасы банка существенно увеличило спрос. Для такого вывода еще недостаточно статистики. Но вижу другой эффект. Когда возраст панельного фонда, подходящего под ипотеку, увеличивается с 50 до 60 лет, растет количество объектов, которые могут конкурировать за ипотечного покупателя. То есть это скорее не создание нового спроса, а перераспределение существующего. Для продавца это означает усиление конкуренции: покупатель получил больше вариантов.
Отдельно бы выделил дома из СИП-панелей. Введение таких объектов в ипотечное кредитование расширяет круг покупателей именно этого продукта, и часть спроса будет перераспределяться в его сторону. Качество СИП-домов при этом существенно ниже качественных домов из капитальных материалов, поэтому покупателю стоит смотреть не только на возможность получить ипотеку, но и на качество самого объекта.
Кроме того, перераспределение спроса между первичным и вторичным рынком началось раньше. В Алматы уже длительное время существует заметный ценовой разрыв между новостройками и сопоставимой вторичкой. Покупатель начинает рационально спрашивать: зачем платить премию за новостройку, если готовый объект можно купить дешевле? Часть спроса действительно продолжает уходить с первичного рынка во вторичный.
— Премиальный сегмент жилья в Алматы продолжает дорожать. За счет чего премиум-класс привлекает покупателей: скрытые скидки, рассрочка или что-то еще?
— Здесь совершенно другая экономика. Премиальный рынок держится прежде всего на дефиците. В хороших локациях Алматы очень мало проектов, которые одновременно дают хорошую архитектуру, локацию, виды, приватность и качество продукта. Такие объекты можно пересчитать по пальцам.
В массовом сегменте покупатель выбирает из большого количества похожих квартир. В премиуме — иногда из нескольких действительно качественных объектов. Если появляется хороший объект, покупатель на него находится довольно быстро.
Скидки и рассрочки в премиуме тоже используются. Но они скорее помогают закрыть конкретную сделку, чем означают системное снижение стоимости всего сегмента.
«Повторения декабрьского ажиотажа 2025 года пока не вижу»
— Какой у вас прогноз по числу сделок в Казахстане и в Алматы на второе полугодие?
— Ожидаю, что казахстанский рынок в 2026 году сократится примерно на 20% относительно 2025 года, когда было зарегистрировано 448 571 сделка. При таком снижении ориентир — порядка 350-360 тысяч сделок по итогам года. По Алматы не ожидаю сильного восстановления во втором полугодии.
Думаю, будет определенное оживление в августе-сентябре, возможно, в октябре, но повторения декабрьского ажиотажа 2025 года пока не вижу. В декабре 2025 года было зарегистрировано рекордных 53 128 сделок по Казахстану, повторить такую динамику будет сложно.
— Что может скорректировать этот прогноз?
— Во-первых, дальнейшее снижение базовой ставки с текущих 16,75%. Во-вторых, запуск или расширение ипотечных программ с субсидируемой ставкой.
Если стоимость денег существенно снизится, а ипотека станет доступнее, часть отложенного спроса может достаточно быстро вернуться на рынок. Если же этого не случится, актуальным остается базовый сценарий: 350-360 тысяч сделок по Казахстану и слабая динамика рынка Алматы.
«Цены пока держатся, но покупателей стало меньше»
— Вы говорите об усилении борьбы за платежеспособного покупателя. Что конкретно делают продавцы в Алматы, чтобы его удержать: снижают цену, меняют условия рассрочки? И какой из этих инструментов реально работает, а какой нет?
— Здесь нужно разделять застройщиков и вторичный рынок. Застройщики уже активно борются за покупателя условиями оплаты. Главный инструмент — рассрочка.
Если раньше стандартом был первоначальный взнос 20-30%, сегодня появляются предложения с минимальным взносом около 10%, а значительная часть платежа переносится на конец строительства. Для покупателя это очень привлекательная конструкция. Но для застройщика возникает риск: он фактически продает не только квартиру, но и будущую платежеспособность человека. Если к моменту окончания строительства покупатель не сможет внести основной платеж, проблема возникает уже у самого застройщика.
Рассрочка сегодня — эффективный инструмент поддержания продаж, но одновременно потенциальный риск для рынка. Кроме того, застройщики продолжают давать дисконт за быстрый выход на сделку.
На вторичном рынке все проще. Частный продавец может немного снизить цену, изменить условия, привлечь профессионального риелтора. Но главный инструмент здесь один — правильная цена. Сегодня продается не тот объект, владелец которого просто готов немного уступить. Продается тот объект, который изначально правильно оценен относительно реального спроса. По квартирам сейчас такая статистика: на одного покупателя приходится 7-8 выставленных на продажу объектов.
— Почему официальная статистика по рынку недвижимости часто расходится с тем, что говорят его участники?
— Дело в том, что официальная статистика и реальное состояние рынка не всегда совпадают.
БНС показывает зарегистрированные сделки купли-продажи. Но на первичном рынке есть временной разрыв между моментом, когда покупатель фактически принимает решение и заключает отношения с застройщиком, и моментом, когда оформляется право собственности и сделка купли-продажи.
Условный застройщик продал квартиру по договору долевого участия в 2024 году, построил дом и ввел его в эксплуатацию в 2026-м. Дольщик приходит, стороны оформляют договор купли-продажи — но деньги за эту квартиру рынок получил еще 2 года назад. Когда одновременно вводятся десятки, а то и сотни таких домов, вся эта масса сделок попадает в статистику 2026 года разом. В моменте кажется, что рынок просел ненамного, хотя фактически спрос был реализован раньше, а реальное падение сегодня доходит, как я уже говорил, до 30%.
Даже 2025 год, по моим ощущениям, был минус 12-15%, а по факту статистика показала прирост. Вот где именно официальные цифры расходятся с реальной экономической ситуацией.
В целом, не считаю правильным говорить «рынок упал на несколько процентов». В отдельных сегментах видим гораздо более серьезное сокращение активности. Я бы назвал текущую ситуацию не обвалом рынка, а кризисом спроса и возможностей покупателя. Цены пока держатся, но покупателей стало меньше, цикл продажи стал значительно длиннее, а разрыв между ожиданием продавца и реальной ценой сделки увеличился.
