Стройка по-новому: почему цены на жилье не снизятся в 2026 году
🏗️ Стройка по-новому: почему цены на жильё не снизятся в 2026 году
С 1 июля 2026 года в Казахстане вступает в силу новый Строительный кодекс. Гарантийные сроки на жильё выросли, рынок штормит, а цены продолжают расти — президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков объясняет, чего ждать покупателям и бизнесу.
Рынок первичной недвижимости Казахстана переживает турбулентный период. На фоне масштабной законодательной реформы, пересмотра налоговых условий и трансформации схем финансирования отрасль оказалась перед целым комплексом системных вызовов. Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков дал развёрнутый комментарий о ключевых изменениях, рисках и перспективах рынка жилья в 2026 году.
📋 Новый Строительный кодекс: что изменилось
Обсуждение проекта нового кодекса сопровождалось острыми дискуссиями между отраслевым сообществом, профильным министерством и законодателями. По словам Виктора Микрюкова, в итоге удалось найти сбалансированное решение по одному из наиболее спорных вопросов — гарантийным срокам на жильё.
🏛️ Каркас, кровля, фасады
Гарантийный срок составляет 10 лет. Это конструктивные элементы здания, не требующие регулярного обслуживания.
🪟 Окна, подъезды, оборудование
Гарантийный срок — до 5 лет. Покрывает дефекты: продувание, промерзание окон, нарушения шумоизоляции, неполадки насосного оборудования.
🚪 Фурнитура и мелкие элементы
Не входят в пятилетнюю гарантию. Износ дверных ручек и подобных деталей — вопрос эксплуатации, а не ответственности застройщика.
💬 Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана
"Граждане получили увеличенные сроки и конкретику: что именно покрывает гарантия. Застройщиков при этом не перегрузили обязательствами. Число граждан, которые отстаивают свои права через суд, растёт. И мы считаем это правильным. Без активности покупателей изменить ситуацию на рынке сложно."
Параллельно с расширением гарантийных обязательств развивается новый сегмент рынка — профессиональная приёмка квартир. Специализированные компании осматривают жильё, фиксируют строительные недостатки и составляют дефектные акты. Услуга становится всё популярнее: покупатель без технических знаний может не заметить кривизну стен и впоследствии потратить десятки мешков выравнивающей смеси. Акт, составленный экспертом, — весомый аргумент в диалоге с застройщиком и, при необходимости, в суде.
🧹 Чистка рынка: реестр лицензиатов и возврат ГАСК
Одним из наиболее резонансных нововведений кодекса стал возврат к полноценной приёмке жилья при вводе в эксплуатацию с участием ГАСК и МЧС. Для покупателей это означает более тщательную проверку объектов и дополнительную государственную ответственность. Для строительного бизнеса — риск возникновения коррупционных схем при согласовательных процедурах.
Автоматизированный реестр лицензиатов
Заработает с 1 июля 2026 года. Компании без инженерно-технических работников нужной квалификации или без материальной базы лишатся лицензий. Критически важен для участников государственных закупок.
Чистка «пустых» лицензий
По оценке ассоциации, до 90% от более чем 60 тысяч лицензированных компаний фактически не ведут деятельность. Лицензия оформлялась «на всякий случай». После введения реестра такие структуры будут выявляться автоматически.
Чёрные списки застройщиков
Норма включена в кодекс, однако имеет ограниченную эффективность: попасть в список можно лишь после судебного решения о мошенничестве. Процедура длительная, что снижает практическую ценность механизма.
💬 Виктор Микрюков — о коррупционных рисках
"Мы изначально считали, что строительный бизнес должен работать по закону. Все эти договорённости и коррупционные схемы мы не признаём и не хотим, чтобы они возникали. Полагаю, изменения в кодексе на стоимость жилья существенно не повлияют — ситуация сбалансированная."
💰 НДС, налоговое администрирование и рост себестоимости
Одним из ключевых факторов давления на цены стало изменение ставки НДС для строительного сектора — теперь она составляет 16%. Виктор Микрюков подчёркивает: формально это налог для конечного покупателя, а не для застройщика — аналогично тому, как НДС уже включён в стоимость любого потребительского товара. За период с 2009 по 2025 год инфляция в стране превысила 60%, и прежние налоговые льготы фактически были нивелированы уже в 2011–2012 годах.
Декабрь 2025 года наглядно продемонстрировал последствия налогового пересмотра: многие застройщики поспешно подняли цены, что привело к росту стоимости квадратного метра на 17,5% по итогам года. Однако январь–февраль 2026 года показали обратную сторону этого решения — спрос резко просел, и часть компаний оказалась не в состоянии реализовать имеющиеся объёмы жилья.
📉 Падение спроса в начале 2026 года
Январь и февраль 2026 года зафиксировали существенное снижение покупательской активности. Часть компаний не может реализовать уже построенные квартиры по новым ценам.
🔄 Переход подрядчиков с ИП на ТОО
Строительные компании лишились права принимать к вычету суммы по работам с подрядчиками на упрощённом режиме. Подрядчики переходят на ТОО, налоговая нагрузка растёт.
🧱 Удорожание строительных работ
Монолитные работы, каменная кладка, электромонтаж дорожают на 30–40%. Это напрямую увеличивает себестоимость строительства и неизбежно отразится на цене продажи.
💬 Виктор Микрюков — о росте цен
"Мы считаем, что рост можно было сдержать и получить больший объём спроса. Изменения, связанные с НДС, будут отыгрываться в будущем. В зависимости от спроса цена продолжит расти — в прошлом году НДС был отыгран не полностью. Текущий уровень маржи не позволит застройщикам компенсировать рост затрат за счёт собственной прибыли."
⚠️ Серые схемы и риски для покупателей
С августа 2025 года в Казахстане запрещены продажи на этапе долевого участия без гарантии единого оператора КЖК и участия банка, а также без проведения безналичных расчётов. Банки к началу 2026 года в основном доработали соответствующие системы. Однако часть застройщиков активно ищет обходные пути, предлагая покупателям сомнительные финансовые инструменты.
Схема №1 — Инвестиционные соглашения
Покупатель якобы инвестирует средства, а не приобретает квартиру. К основному договору прилагается дополнительное соглашение о передаче квадратных метров в будущем. После завершения строительства инвестиционный договор «трансформируется» в купчую. Риск: выбранную квартиру в любой момент могут продать третьему лицу — оспорить это практически невозможно.
Схема №2 — Необеспеченные облигации
Человек формально приобретает ценные бумаги, не обеспеченные ни реальными активами, ни конкретными квадратными метрами. Итог — высокий риск полной потери вложенных средств без каких-либо правовых механизмов защиты.
💬 Виктор Микрюков — предупреждение покупателям
"Дешевизна мотивирует людей закрывать глаза на нарушения. Была компания, которая предлагала жильё по 150 тысяч тенге за квадратный метр. Себестоимости в 150 тысяч за квадратный метр не бывает — эти дома невозможно достроить. Единственный правильный вариант — покупка по договору долевого участия в жилищном строительстве при наличии у застройщика разрешения акимата или гарантии КЖК. Если этого нет — я не советую покупать."
🏦 БВУ в системе жилстройсбережений: новые возможности для ипотеки
В марте 2026 года к системе жилищно-строительных сбережений (ЖСС) помимо Отбасы банка подключатся коммерческие банки второго уровня (БВУ). Это потенциально может существенно расширить доступность ипотечного финансирования. Сегодня коммерческая ипотека в Казахстане предлагается по ставкам свыше 20% годовых — уровень, при котором большинство граждан вынуждены отказываться от покупки жилья.
💳 Текущие ставки по депозитам
Банки предлагают до 20% годовых по обычным депозитам. Коммерческая ипотека — от 24%. Такие условия недоступны большинству казахстанцев.
🏠 Логика ЖСС для БВУ
По жилстройсбережениям ставка депозита ниже — около 10%. Но взамен клиент получает ипотеку тоже по ~10% вместо рыночных 24%. Разница принципиальная.
💬 Виктор Микрюков — об ипотечных программах
"Я рассчитываю, что подключение БВУ к системе ЖСС сработает. Более 20% годовых по ипотеке — это кабала. Брать такой кредит человек решится только от безысходности. Банки заинтересуются привлечением клиентов с деньгами через ЖСС, и программа будет развиваться. Рынок не любит резкие колебания. Его нужно поддерживать в состоянии баланса — чтобы не сваливался в крутое пике и не перегревался."
⚡ Программа МЭКС: инфраструктурный прорыв
Инженерные сети долгое время оставались главной болевой точкой строительной отрасли Казахстана: акиматы не успевали развивать инфраструктуру в темпе, который требовал растущий рынок жилья, а компенсационные механизмы для бизнеса отсутствовали. В 2026 году ситуация начинает меняться.
Программа МЭКС — страновой масштаб
Принята программа модернизации энергетической инфраструктуры по всей республике. Общий объём финансирования — 12–13 трлн тенге. Проекты уже начинаются.
Два направления инвестиций
Во-первых — реновация устаревших инженерных сетей. Во-вторых — строительство новой инфраструктуры для обеспечения перспективных жилых кварталов и промышленных объектов.
📊 Ипотечные госпрограммы: баланс или новый перегрев?
После завершения программы «7-20-25», которую отраслевые эксперты критиковали за создание дисбаланса на рынке, в Казахстане были запущены новые инструменты поддержки: ипотечные программы «Отау» и «Наурыз», а также направление средств ЕНПФ в жилищное кредитование. По мнению Виктора Микрюкова, действующие программы в целом сбалансированы и не несут признаков перегрева рынка.
Вместе с тем январские данные по строительной активности вызывают обеспокоенность: на фоне роста цен и удорожания себестоимости фиксируется существенное снижение объёмов вводимого жилья. Это может потребовать дополнительных мер государственной поддержки — либо за счёт запуска новых ипотечных инструментов, либо путём увеличения лимитов по уже действующим программам.
💬 Виктор Микрюков — о прогнозе цен
"В 2009 и 2015 годах, во время экономических кризисов, цены на недвижимость в Казахстане снижались. Но даже тогда снижение было ненадолго и несущественно — зато восстановление было очень быстрым. Поэтому покупать жильё необходимо тогда, когда вы уже накопили или можете оформить ипотеку. Берите сразу, не ждите. Никакого чудесного понижения стоимости не будет. И второе: доверяй, но проверяй. Без разрешения на привлечение средств дольщиков или гарантии единого оператора — очень большие риски потерять свои деньги."
✅ Как безопасно купить жильё
Только по договору долевого участия в жилищном строительстве. Обязательное наличие у застройщика разрешения акимата на привлечение средств дольщиков или гарантии КЖК.
🚫 Красные флаги при покупке
Инвестиционные соглашения, необеспеченные облигации, расчёты наличными, цена квадратного метра значительно ниже рыночной — всё это тревожные сигналы о возможном мошенничестве.
🎯 Итог: рынок жилья Казахстана в 2026 году
Рынок недвижимости Казахстана вступил в 2026 год в условиях тройного давления: законодательная реформа через новый Строительный кодекс, налоговая трансформация с повышением НДС до 16% и ростом нагрузки на подрядчиков, а также структурная перестройка системы финансирования строительства. Совокупный эффект этих факторов — неизбежное продолжение роста цен на жильё, несмотря на временный провал спроса в начале года. Подключение коммерческих банков к системе жилстройсбережений и программа МЭКС создают предпосылки для постепенной нормализации рынка, однако быстрого и радикального снижения стоимости квадратного метра ждать не приходится. Для покупателей ключевые ориентиры остаются неизменными: юридическая чистота сделки, наличие государственных гарантий и принципиальный отказ от любых серых схем финансирования.
